חשיבות עורך דין בליווי חברה

ליווי משפטי לחברות

'חברה' היא למעשה התאגדות של אנשים פרטיים בארגון בעל ישות משפטית נפרדתלמעשה, עצם הקמת החברה מהווה הליך משפטי מול הרשויות אשר רצוי שיהא מלווה על ידי עורך דין מנוסה אשר יכין את מסמכי ההתאגדות בהתאם לדרישת רשם החברות וינסח תקנון חברה אשר ישרת את האינטרסים של בעלי המניות והדירקטורים של החברה,

ליווי משפטי בשוטף

חברה פעילה תהא זקוקה לליווי משפטי בפעילות השוטפת שלה, לרבות ייצוג בתביעות אזרחיות כנגד החברה, גביית חובות מלקוחות, סוגיות של קניין רוחני, עריכת הסכמים מול צדדים שלישיים. בהתאם, התנהלות חוקית ונכונה של חברה רצוי שתיעשה בלווי משפטי של עורך דין מנוסה . עורך דין מסחרי ומנוסה שמנהלי החברה רוחשים לו אמון ישמש כיועץ מכפיל כוח, לא רק בהתמודדות עם מהמורות משפטיות שצצות על הדרך, אלא גם בגיבוש אסטרטגיה ארוכת טווח שרותמת היבטים משפטים עם היבטים מסחריים וכלכליים.

ליווי בניהול משא ומתן

אחד היתרונות הבולטים מהם נהנית חברה שנעזרת באופן קבוע משירותיו של משרד עורכי דין, קשור לתהליכי משא ומתן שהחברה מקיימת – הן באופן גלוי והן מאחורי הקלעים. חברות נדרשות לניהול משא ומתן מול רשויות, לקוחות, ספקים או עובדים וליווי משפטי קבוע בהחלט משפר את התוצאה של כל משא ומתן כזה.

פירוק חברה

כאמור, לעורך הדין יש חשיבות לאורך כל חייה של החברה, וזה כולל גם את הרגע בו מחליטה החברה על פירוקה (הליך אשר לעיתים יעשה ביוזמת בית המשפט) תהא הסיבה אשר תהיה מדובר בהליך אשר רצוי לבצע בליווי וייעוץ של עורך דין.

ליקויי בניה

ליקויי בנייה

ליקויי בנייה

ליקויי הבנייה הפכו בעשורים האחרונים לאחת הסיבות העיקריות לקיומן של תביעות אזרחיות בענף הנדל"ן בישראל. הלחץ הכלכלי שבו נתונים הרבה קבלני ביצוע גוררים עמם פעמים רבות עבודה חפוזה, העסקת כוח אדם לא מיומן ושימוש בחומרי גלם פחות איכותיים.

'תקופת הבדק' לא תמיד עוזרת

המחוקק ניסה להתמודד עם התופעה הזו כשבמסגרת חוק המכר הגדיר תקופת בדק אחרי מסירה ואכלוס של דירות חדשות. תקופה זו אורכת בין שנה לשבע שנים בהתאם לסוג הליקויי. כך, למשל, כשמדובר בתשתיות אלומיניום או ריצוף תקופת הבדק מוגדרת כתקופה של שנתיים; מערכות כמו דודים או בידוד חסות תחת האחריות המורחבת לתקופת בדק של שלוש שנים; ואילו חיפויי חוץ נהנים מתקופת בדק של שבע שנים. למרות החקיקה הברורה בתחום הנ"ל בשטח הרבה מאוד רוכשי דירות מוצאים כי רכשו דירה שיש בה ליקוי בנייה יסודי שהקבלן לא נתן לו מענה הולם לשביעות רצונם. עפ"י חוק המכר קיימת משמעות משפטית למועד מתן ההודעה לקבלת אודות כל ליקוי ובהתאם רצוי להיוועץ עם עו"ד מנוסה בתחום מיד בשלב גילוי הליקוי לראשונה.

התמחות משפטית בליקויי בנייה

למעשה, גם שטח הדירה בפועל קטן יותר מזה המצוין בתשריט חוק המכר המצורף לחוזה, ייחשב כליקוי בנייה. במידה והקבלן מתנער מאחריות או לא מספק מענה מקצועי אמיתי, רצוי לפנות לייעוץ משפטי.

כאן המקום להזכיר שכאשר מדובר בתביעות בגין ליקויי בנייה, חשוב לפנות למשרד עורכי דין שתביעות מסוג זה הן חלק מליבת ההתמחות שלו. בנוסף, כחלק מההליך נדרשת לעיתים גם חוות דעת של מהנדס או אדריכל ומשרד המתמחה בליקויי בנייה בדרך כלל מחובר לשורה של מומחים בעלי מוניטין בתחום זה. בנוסף, הפסיקות בתחום ליקויי הבנייה רבות ודינמיות ורק משפטן החי את הנושא בקי בכל ההלכות הרלוונטיות.

משרדנו מייצג רוכשי דירות/בתים בתביעות ליקויי בניה כנגד קבלנים ומייצג בנוסף גם חברות קבלניות בתביעות נגדן בגין ליקויי בניה/ירידת ערך/פיצוי בגין אחור במסירה ועוד, בתביעות ליקויי בניה כנגד קבלנים בשיפוץ/הרחבה/בניה חדשה של דירה.
 

חשיבות עורך דין בחברה שמחזיקה עובדים

ליווי משפטי למעסיקים

ברגע שחברה מעסיקה עובדים, היא בעצם מנהלת עמם מערכת יחסים של עובד-מעביד שיש לה, בין היתר, פן משפטי. במצב דברים זה, חברה שרצונה להתנהל באופן חוקי ומסודר מומלץ שתיהנה מליווי של עורך דין הבקי בהלכות דיני העבודה. למעשה גם כאשר מערכת היחסים בין המעסיק לעובד מתנהלת על מי מנוחות יש הרבה מאוד 'עבודה משפטית' שוטפת אשר נדרשת למניעת סכסוכי עבודה משפטיים ומעסיק שלא בקי בחוק עלול לעשות טעויות שבהמשך הדרך הוא ישלם עליהן מחיר יקר.

קבלה לעבודה כדין

למעשה, חובות המעסיק מתחילות עוד בטרם תחילת העסקת העובד. אחד העקרונות בבסיס דיני העבודה הנו 'שוויון הזדמנויות' ולפי החוק כאשר חברה מעוניינת לשכור עובד עליה לנהוג באופן הוגן ושוויוני כלפי המועמדים ולא לקפח אותם על בסיס מין, דת או גיל. בשנים האחרונות הרבה מעסיקים זומנו לבית הדין לעבודה אחרי שמועמדים לעבודה הגישו נגדם קובלנות על אפליה במהלך ראיון העבודה ולעיתים אף בשל מודעת "דרושים" מפלה . בהתאם, התייעצות עם עורך דין לפני עוד טרם שלב העסקת עובדים או אפילו שילובם כיועצים בתהליך הסינון יכולה לחסוך למעסיקים (ומועמדים) הרבה מאוד עוגמת נפש (וכסף).

צריך לזכור שכל עובד בישראל מחויב לעבוד במסגרת של חוזה העסקה. מעביד המעסיק שכיר ללא חוזה כזה עלול למצוא את עצמו מחויב בסנקציות קשות. חשוב לדעת כיבמקרים מסוימים גם נותני שירות שמבחינת הצדדים נחשבים פרילנסרים או ספקים עשויים להיחשב על ידי בית הדין לעבודה כעובדים שזכאים לפיצויים וזכויות סוציאליות, זאת בנוסף לתמורה המשולמת להם בעד השירות שסיפקו. ליווי של עורך דין מקצועי בדיני עבודה עשוי לזהות סיטואציות כאלה מבעוד מועד ולמצוא פתרון שיענה על צורכי המעסיק והעובד.

חוזה העסקה שמונע בעיות

כאמור, כל עובד שכיר בישראל צריך לעבוד תחת חוזה העסקה. מעסיק אשר מעוניין לפעול בהתאם לחוקי העבודה ולהבטיח את האינטרסים שלו מומלץ שיפנה למשרד עורכי דין, המתמחה בדיני עבודה.

חוזה עבודה שינוסח וייערך על ידי עורך דין מומחה לדיני העבודה יכול לעגן את האינטרסים של המעסיק ובאותה נשימה לשמור על זכויות העובד כפי שהחוק דורש. זאת ועוד, מומלץ לערוך חוזה עבודה אישי לכל עובד היות ולכל עובד תנאי העסקה שונים וכל תפקיד וכל עובד טומנים בחובם (מבחינת המעסיק) ערך, הזדמנויות והתייחסות שונים, ולכן רצוי ונכון לעשות התאמות משפטיות ספציפיות בין חוזה העסקה אחד למשנהו.

התנהלות נכונה בשכירת העובדים והעסקתם בהתאם לחוקי העבודה ימנעו מהמעסיק הרבה מאוד בעיות. יחד עם זאת, כאשר חברות מעסיקות הרבה עובדים לאורך הרבה שנים עשויות להתעורר מחלוקות. גם סוגיות הפיטורין והפרישה גוררות עמן לעיתים מחלוקות. כפי שיש הליך נאות לקבלה לעבודה ישנו גם הליך נאות לפיטורין אשרכפוף לקיום הליך שימוע אשר יערך בהתאם לדין. מעסיקים רבים נוטים לוותר על שימוע או לקיים אותו כהליך סמלי ובית הדין לעבודה בהחלט עשוי לקבל תביעה על כך מאת עובד שפוטר. לכן, גם בסוגיות אלו רצוי להיוועץ במשרד עורכי דין המתמחה בדיני עבודה.

ליטיגציה מסחרית

ליטיגציה מסחרית

המונח 'ליטיגציה' מתאר את פעולת עורך הדין בבית המשפט. קרי, האופן בו הוא טוען
באולם הדיונים ומנהל את המשפט בפועל. למרות התפיסה הרומנטית של המקצוע רוב
עבודת עורך הדין מתרכזת במשרד וקשורה לעריכת חוזים, ניהול משא ומתן, כתיבת
תצהירים ועוד. אבל אין ספק שגולת הכותרת היא ההופעה בבית המשפט.

כישורים ייחודיים

בגלל האופי המיוחד של 'ההופעה' בבית המשפט, הכישורים הדרושים מליטיגטור
שונים מאוד מארגז הכלים הרגיל של עורך הדין. הוא נדרש להיות חד, להגיב מהר
וכמובן להיות בעל הופעה בטוחה ויכולת ורבלית גבוהה מאוד. בשנים האחרונות יותר
ויותר משרדי עורכי דין מובילים מבינים שכדאי לעשות הפרדה בין העבודה הכללית
לליטיגציה. כך, לא מעט משרדים מחזיקים עורכי דין שעיקר תפקידם הוא לשמש
כליטיגטורים ובזה הם מתמחים. בדרך כלל הליטיגטור ייכנס לתמונה ברגע שהובהר
שהטיפול בתיק מסוים עובר למישור של הליך משפטי.

העובדה שעבודת הליטיגציה מתמקדת בהופעה בבית המשפט, אין פירושה שבזה
מסתכמת העבודה. עד שהליטיגטור יזכה לטעון מול שופט או רשם יש הרבה מאוד
עבודת הכנה. הליטיגטור צריך ללמוד את התיק, להבין את טענות הצד שכנגד ולדעת
לתת להן מענה, למצוא תקדימים שמשרתים אותו, וכמובן לגבש אסטרטגיה ולבנות קו
לתביעה (או קו הגנה).

התמקדות בנושאים מסחריים

ליטיגטור המתמחה במשפט מסחרי צריך להיות גם בעל רקע כלכלי מסחרי מספיק
מקיף כדי שיוכל לשרת נאמנה את האינטרסים של הלקוח. התחומים בהם לרוב
תידרש ליטיגציה משפטית יהיו בסוגיות הקשורות לדיני חברות, בעתירות מנהליות
ובסוגיות הקשורות לחוק דיני המקרקעין. אנחנו ב'גיטלמן, לוי, שזיפי – מאיה עורכי דין'
פיתחנו מאוד את תחום הליטיגציה המסחרית ושניים מהשותפים במשרד נחשבים
מומחים בסגמנט חשוב ומתפתח זה.

הסכם קומבינציה

עסקת קומבינציה הנה עסקת נדל"ן מורכבת. אם בעסקת נדל"ן רגילה קרקע נמכרת
ליזם בכסף, בעסקת קומבינציה בעלי הקרקע נותנים ליזם את זכות השימוש בקרקע
תמורת בעלות על חלק מהנכסים שייבנו בה. הרבה פעמים עסקאות כאלה הן בגדר
WIN WIN שגם משתלמות מאוד בהיבטי מיסוי מקרקעין. מנגד הסכם קומבינציה הוא
חוזה מורכב שמושתת על התליות והתניות ועריכתו דורשת רמה גבוהה של מקצועיות
וניסיון.

יותר נפוץ ממה שחושבים

עסקאות קומבינציה תמיד היו חלק מהנוף, אך בעבר הן היו יחסית נדירות. עסקאות
כאלה נערכו בדרך כלל מול בעלי מגרשים פנויים לבנייה רוויה, ולמרות שעסקאות
כאלה התקיימו השכיחות שלהן לא היתה מאוד גבוהה. ואז באה תמ"א 38 ושינתה
הכול. אולי זה יפתיע אתכם, אבל למעשה כל הסכם לביצוע פרויקט במסגרת תמ"א
38 הוא בעצם סוג של עסקת קומבינציה. בעלי הזכויות בנכס, קרי בעלי הדירות בבניין,
'מוכרים' את הזכויות שלהם בשטחים המשותפים ליזם, לא תמורת תשלום ישיר אלא
תמורת קבלת דירה גדולה יותר ובניין משודרג. הרציונל של הסכם תמ"א והכלים
המשפטיים באמצעותם עורכים אותו חופפים לחלוטין את ההגדרות של הסכם
קומבינציה.

כמו שהזכרנו אחד הדברים שהופך הסכם קומבינציה לאטרקטיבי הוא האפשרות
לתכנן את המיסוי ולחסוך חלקים ממנו. כך, למשל, בעסקת קומבינציה המס על
הקרקע הוא מס חלקי, בעוד שברכישת הקרקע במזומן שומת המס תהיה מלאה.

חשוב לזכור שלא תמיד הכול ורוד, כי לעסקת קומבינציה יש גם חסרונות. בעסקה
רגילה, מרגע שהכסף סיים להחליף ידיים הבעלות גם היא עוברת וכל צד ממשיך
לדרכו. עסקת קומבינציה היא במהותה שותפות לאורך זמן. שותפים לא תמיד
מסתדרים והעובדה שכמעט תמיד יש נעלמים שונים ומשונים בהמשך הדרך עלולה
ליצור חיכוכים ואי-הבנות. ועדיין, כאשר עסקת קומבינציה נתפרת כמו שצריך, תוך
תחקיר מעמיק ויצירת מתווה שישרת את כל הצדדים בעסקה, מדובר בכלי נהדר שיכול
למקסם את העסקה באופן סינרגטי. כך, עבור כל הצדדים לעסקה, מדובר בעניין
משתלם מאוד שחוסך הן ליזם והן לבעלי הקרקע הרבה מאוד כסף שהם לא חוסכים
במתווה של עסקה רגילה. מדובר בעיקר ביכולת לתכנן את מתווה העסקה והפרויקט
כך שנטל המיסוי יפחת משמעותית. אבל בשביל זה צריך ליווי משפטי מקצועי.

המומחים להסכמי קומבינציה

אחת הדרכים שמאפשרת להקטין מאוד את הסיכון בעסקאות קומבינציה היא להיעזר
במי שכבר הוכיח את עצמו כמומחה לעניין. הזינוק בעסקאות תמ"א 38 ועמו הזינוק
בהסכמי קומבינציה תפס את המערכת לא מוכנה כי חלק ניכר מעורכי הדין שעסקו
בעריכת חוזי נדל"ן רגילים היו פחות מנוסים בעריכת הסכמי קומבינציה. היום פועלים
בענף עריכת הדין כמה משרדים שמתמחים גם בנושא הזה, אחד המשרדים הבולטים
בקטגוריה הוא משרד עורכי הדין 'גיטלמן, לוי, שזיפי –מאיה'. המשרד הוקם כיוזמה של
כמה עורכי דין צעירים שעבדו בפירמות גדולות, שהחליטו להציע לשוק הנדל"ן
המתפתח של ישראל אלטרנטיבה הולמת יותר למציאות של תמ"א 38 וקבוצות
הרכישה, שמייצרת אתגרים משפטיים חדשים ובכללן הרבה יותר הסכמי קומבינציה.

דיירים סרבנים

אחד החסמים הכי גדולים בקידום פרויקטים של תמ"א 38 ו'פינוי בינוי' זו תופעת 'הדייר
הסרבן'. כל אחד מבעלי הדירות בבניין הוא גם שותף בזכויות הקניין המגולמות ברכוש
המשותף. בתיאוריה, מאחר שכל דייר הוא אחד מבעלי הזכויות, הוא יכול פשוט לסרב.
יש כמה סיבות נפוצות לסירוב של דיירים לחתום: חוסר ודאות כלפי העסקה וחוסר
אמונה ביזם, רצון לשמור על הקיים ולהימנע מההמולה וחוסר הנוחות הכרוכים בבנייה,
סכסוך שכנים שגורר סרבנות מתוך יצר נקמנות או ניסיון לסחוט מהיזם פיצוי נוסף
מעבר למה שהוסכם מול שאר הדיירים.

ההבדל בין 'פינוי בינוי' לתמ"א 38\1 חיזוק

המחוקק לקח בחשבון שחלק מבעלי הדירות עשויים להתנגד לפרויקט, לכן, במקרה
של פרויקט 'פינוי בינוי', הרף הדרוש עומד על הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות.
במקרה של פרויקט תמ"א 38 הרוב הדרוש עומד על 67% (66% לתמ"א 38 לשיפוץ
והוספת קומות על בניין קיים). הבעיה מתחילה כשדיירים לא מוכנים לקבל את
ההכרעה ומסרבים להתפנות. כאן ההכרעה עוברת להליך משפטי. במקרה של דייר
סרבן בפרויקט 'פינוי בינוי' זירת הבירור תהיה בית משפט אזרחי. במקרה של דייר סרבן
בפרויקט תמ"א 38 זירת הבירור היא אצל המפקח על הבתים המשותפים במשרד
המשפטים. בשתי הזירות מחויב הפוסק לשמוע את טענות הדייר הסרבן. כאן, ראוי
לציין שיש מקרים בהם יקבע שהסרבנות מוצדקת ותפסוק לטובת הדייר. לאחרונה עבר
תיקון בחוק שמצד אחד נותן יותר סמכויות בטיפול בדיירים סרבנים, ומצד שני נותן יותר
הגנות לקשישים בפרויקטים של 'פינוי בנוי'.
החוק הקודם, גם כאשר פסק נגד דייר סרבן, לא איפשר פינוי כפוי של דייר. לזה היה
נדרש הליך משפטי נוסף שגזל הרבה זמן וכסף. החוק החדש מאפשר לבית המשפט
לכפות על הדייר הסרבן לפנות את הנכס כחלק מאותו הליך משפטי.
כאמור, לתיקון יש גם ממד סוציאלי. מסתבר שרבים מהדיירים הסרבנים הם קשישים
מעל גיל 75 שמסיבות מובנות לא מעוניינים בטרחה הכרוכה בפינוי. כדי להקטין את
תופעת הדייר הסרבן מחד וכדי לשמור על זכויות הדיירים המבוגרים מאידך. החוק קבע
שדיירים מעל גיל 75 יכולים לבחור חלופת קבע מיידית שתהה שוות ערך לדירת
התמורה שהם עתידים לקבל: או במימון שהות בבית אבות או ברכישה של דירה
חדשה ושוות ערך. הם רשאים גם לקבל תמורה בפרויקט וגם פה עומדת בפניהם
הברירה לקבל דירת תמורה מלאה או דירה קטנה יותר שמתאימה לצרכיהם ואת
ההפרש לקבל בדמות פיצוי כספי. גם זו אופציה אטרקטיבית מאוד עבור קשישים
רבים.
החוק נתן דעתו גם על פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בהם יש הוספת קומות על גבי
בניין קיים. בעקרון אין חובת פינוי דיירים ואספקת דיור חלופי בפרויקט כזה. החדשות
הטובות הן שדיירים מעל גיל 80 בפרויקט תמ"א של שיפוץ והוספת קומות יהיו זכאים
לדיור חלופי בכל תקופת העבודות.

אל תוותרו על ליווי משפטי

הדרך היעילה ביותר לצמצם את הנזק שדיירים סרבנים עלולים לגרום לפרויקט היא
להיעזר בליווי מקצועי משפטי מהשלבים הראשונים. משרד עורכי דין שמצטיין בניהול
וקידום פרויקטים במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38, כמו למשל 'גיטלמן, לוי, שזיפי-מאיה
עורכי דין', ינסה בשלב הראשון לגבש הסכמות בין כלל הדיירים ולגשר על
המחלוקות. בדרך כלל כאשר אנשי מקצוע מעורבים בגיבוש הדיירים, בעיות אובייקטיביות רבות וחששות של דיירים מפני שינוי, נפתרים מעצמם. גם אם נותר מספר
מצומצם של דיירים סרבנים, שנוהגים באופן בלתי סביר המנוגד לאינטרס של רוב
הדיירים, יתגבש רוב מוצק בין הדיירים וניתן יהיה לקבל פסיקה מטעם בית המשפט או
מטעם המפקח על הבתים המשותפים שתאפשר את התנעת הפרויקט.

חשיבות המיסוי בעסקת נדל"ן

בשנים האחרונות תקנות מיסוי המקרקעין עברו תהפוכות גדולות. הפיכת תמ"א 38
וקבוצות הרכישה לשחקנים משמעותיים בזירת הנדל"ן גרמה למחוקקים לערוך שידוד
מערכות ולתקן ולהתאים את השומות והתקנות. הניסיון לרסן את תנופת מחירי הנדל"ן
הגואים בישראל לא פסחה על תחום המיסוי וכבר ראינו שני שרי אוצר שניסו (ללא
הצלחה) להוביל להוזלת הדירות באמצעות רפורמות מיסוי. יאיר לפיד עם החוק למע"מ
0 על קניית דירה (החוק מעולם לא יצא לפועל) ומשה כחלון ו'חוק הדירה השלישית'
(שנבלם בבית המשפט העליון). מתחת לפני השטח כן נחקקו הרבה תקנות חדשות
שבהחלט מכריחות את כל מי שעוסק בנדל"ן, מוכר או רוכש דירה להיות עם אצבע על
הדופק ולהיעזר בייעוץ מקצועי משפטי.

חלק משמעותי ממחיר העסקה

השילוב בין זינוק מחירי הדירות להעליה במדרגות מס הרכישה מורגש מאוד בכיסם
של רוכשים רבים. גם רוכשים אשר זוהי דירתם הראשונה ובעבר נהנו ממס רכישה צנוע
בהרבה. על כן, חשוב להבין מה צופן עתיד המיסוי בכל עסקה, כיוון שהסכומים
עלולים להצטבר לכדי עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים, ואם לא תביאו אותם
בחשבון בשלב חישובי גיוס הון, אתם עלולים למצוא את עצמכם בבעיה.
חשוב לזכור שעל המיסוי משפיעות נסיבות כלליות ונסיבות פרטיות. מי שרוכש דירה
יחידה ישלם פחות ממי שכבר יש לו דירה או דירות נוספות. "הפתעות" נוספות עלולות
להופיע בדמות דרישה להיטל השבחה. כשמדובר בתמ"א 38 זו סוגיה טעונה. האם דייר
תמורה שחוזר לדירה שהורחבה בתמ"א מחויב בהיטל השבחה? האם מבחינתו בכלל
נעשתה 'עסקה' ואולי זו בכלל חובת היזם לשלם את ההיטל? כל השאלות האלה
נבחנות היום בעשרות עסקאות.

להיעזר בייעוץ של מומחה למיסוי מקרקעין

בגלל מורכבות הנושא וההשלכות הכלכליות המשמעותיות שלו מומלץ מאוד להיעזר
בשירותיו של יועץ משפטי שמתמחה בסוגיות של מיסוי מקרקעין. מומחה כזה יבחן את
מתווה העסקה ואת הנסיבות האישיות של הלקוח ויוכל להעריך את תמונת המס ולתת
ללקוח תמונת מצב מדויקת. בנוסף, במקרים רבים משפטנים שמומחים במיסוי
מקרקעין עשויים להציע שינויים במתווה ולהביא לחיסכון, הן באמצעות בקשות
לפטורים שונים והן באמצעות תכנון נכון. למשל, אם מכרתם דירה לפני כמה חודשים
ואתם מעוניינים למכור דירה נוספת יתכן שכדאי להמתין כי אחרת תחויבו במס שבח.
לעיתים נדרש גם הליך ליטיגציה מול רשויות המס. בעסקאות גדולות בהן שיעורי המס
משמעותיים, ההשקעה הזו עשויה להצדיק את עצמה בגדול. סגמנט נוסף בו למיסוי יש
השפעה דרמטית הוא תחום קבוצות הרכישה. בעבר היוו קבוצות הרכישה דרך מצוינת
לחסוך חלק ניכר מהמיסים המושתים על קונים בפרויקטים מן המניין. העובדה שמי
רוכש דירה באמצעות 'קבוצת רכישה' הוא בעצם אחד היזמים של הפרויקט הצליחה
להוריד בהרבה מקרים את העלות הריאלית של הדירות. אמנם, בשנים האחרונות
המחוקק זיהה את הלקונה הזו והיום האופן בו מתבצע המיסוי בקבוצות רכישה עודכן,
ועדיין, ליווי של מומחה חוסך בעיות רבות.
אם כבר מדברים על מומחים במיסוי מקרקעין ונדל"ן כדאי שתכירו את משרד עורכי
הדין 'גיטלמן, לוי, שזיפי-מאיה' שמתמחה בכל סוגיות הנדל"ן ובכלל זה בפתרונות
יצירתיים וסוגיות מורכבות של מיסוי מקרקעין.

קניית דירה

עבור למעלה מתשעים אחוזים מהאוכלוסייה, חתימה על חוזה המכר של דירה היא
העסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית ביותר שהם יבצעו בחייהם. למרות מה
שמוטל על הכף ראינו גם בשנים האחרונות רוכשי דירות שנפגעו, כמו בפרשת הקריסה
של היזמית ענבל אור, שהותירה חלק מרוכשי הדירות בלי הדירה ובלי כספם. לכן,
כשחותמים על עסקה בסדר גודל כזה מומלץ להקפיד על כמה כללים חשובים.

יד שנייה או 'דירה על הנייר'?

שוק הנדל"ן מתחלק לשתי קטגוריות עיקריות: דירות יד שנייה ודירות מיזמים שקונים
'על הנייר' (יש גם את הסגמנט של קבוצות רכישה אבל לצורך הדיון נתייחס לסגמנט
הזה כאל נגזרת של 'דירה על הנייר'). לכל אחת מהקטגוריות האלה יש יתרונות
וחסרונות. לצורך העניין נבליט דווקא את הסכנות ונסביר כיצד להימנע מהן.
כאשר רוכשים דירה מיד שנייה הדבר הכי חשוב הוא להבין מה מצבה, הן מהבחינה
הפיזית אבל בעיקר מבחינה רישומית ומשפטית. חשוב לוודא כי הדירה רשומה בטאבו
על שם הגורם המוכר ושאין עליה עיקולים או הערת אזהרה; חשוב לבדוק את תיק
הבניין ולראות שהרישום תואם את מה שקיים בשטח ושהכול נבנה כחוק.
כשמדובר בדירה 'על הנייר', המצב מורכב יותר. מה שרוכשים זו התחייבות עתידית
לקבלת דירה. לפעמים נמכרות דירות 'על הנייר' עוד לפני שהיזם קיבל היתר בנייה.
לכן בכל מצב חשוב לבדוק מה הסטטוס של הקרקע, ולוודא שהיזם הוא הבעלים או
בעל הזכויות בקרקע. אחד הדברים שמומלץ לעשות כשקונים דירה 'על הנייר' הוא לא
לוותר על ערבות בנקאית וליווי בנקאי או פוליסת ביטוח של חברת ביטוח. מדובר
בתעודת ביטוח לכסף שלכם. לא פחות. לעיתים אין ליווי בנקאי, במקרה זה חשוב
שעורך הדין שמייצג אתכם ימצא חלופה חוזית אחרת להבטחת כספכם (כמו התניית
מרב התמורה בהשלמת הדירה).

חתימה על חוזה והערת אזהרה

החוזה עליו חותמים צריך לשקף את כל ההבנות אליהן הגיעו הצדדים במהלך המשא
ומתן.
בדירת יד שנייה בתום אקט החתימה ובמקביל להעברת התשלום הראשון חשוב
להקפיד שתירשם על שמכם הערת אזהרה בטאבו.
בדירה מקבלן, שקיימת בשלב הקנייה רק 'על הנייר', המצב יותר סבוך. מאחר שאין
עדיין דירה, גם אין רישום שלה בטאבו ולא תמיד קיימת אפשרות לרשום הערת
אזהרה. לכן, כדי להבטיח את הכסף שלכם, עליכם לדרוש מהיזם פתרון בדמות
ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. על זה ממש לא מומלץ להתפשר גם אם היזם יציע
לכם 'הנחה'.
בנוסף, כשמדובר בדירה 'על הנייר', חוזה המכר צריך לרדת לפרטי פרטים. החוזה הוא
הבטוחה של הרוכש – קראו טוב את המפרט וודאו כי הוא כולל את כל מה שסיכמתם
עליו, עד רמת הברז והמתג.

דגשים משפטיים להסכם תמ"א

הסוד בהוצאה לפועל של פרויקט נדל"ן מוצלח ואיכותי במסגרת תמ"א 38 הוא
ביסודות האיתנים. אמנם מדובר על פרויקט בנייה שחייב להתבצע על ידי אנשי מקצוע
מעולים בהתאם לתקנים מחמירים, אך כשאנחנו מדברים על 'יסודות איתנים' אנחנו
מתכוונים לתשתית המשפטית – להסכם התמ"א ולהיתרים השונים. כאשר התשתית
הזו רעועה ולא סגורה לפרטי פרטים התנעת הפרויקט עלולה להשתבש.
הנה כמה דגשים משפטיים שחייבים להיות חלק מכל מיזם תמ"א 38 שרוצה להצליח.

ההסכם צריך לשקף את כל מה שסוכם

הסכם תמ"א טוב צריך להגדיר מה בדיוק היזם מקבל (לרוב העברה של זכויות הבנייה)
וכמובן מה מקבלים הדיירים. בעניין הזה חשוב לרדת לפרטים הכי קטנים – עד רמת
המפרט בלי לשכוח דבר. מה שלא כתוב בחוזה לא קיים. בנוסף, קיימת הבנה שמי
שנושא בכל העלויות, כולל עלויות של ייעוץ משפטי, דיור חלופי, אגרות, הטלים ומיסים
הוא היזם. ההבנה הזו חייבת לקבל ביטוי בחוזה שמגדיר את העסקה כ'עסקת נטו'.
מבחינת הדיירים זה מה שמבטח אותם מפני תביעות כספים עתידיות וימנע הרבה
ויכוחים וכאבי לב בהמשך הדרך.

תנאי מתלה

אחד הדברים שמאפיינים עסקת תמ"א 38 זו העובדה שעסקה כזו יוצאת לדרך לפני
שכל הפרטים סגורים. לפני התנעת העסקה היזם צריך להגיע להסכם מול הדיירים,
לכן חלק מהבטחות היזם הן הבטחות משוערות. כל עוד לא הוגשו תכניות ולא ניתן
היתר בנייה של רשויות התכנון שום דבר לא סגור. לכן חשוב שההסכם יהיה מותנה
בכך שאם היזם לא יכול לעמוד בהתחייבויות כלפי הדיירים ההסכם יתבטל או יתעדכן.
בעבר היו מקרים של יזמים שהבטיחו הבטחות שידעו שלא יכלו לעמוד בהן אבל מרגע
שהותנע התהליך הדיירים נותרו כבולים ליזם.

הערת אזהרה

בדרך כלל בתום חתימת חוזה תמ"א מול הדיירים נרשמת בטאבו 'הערת אזהרה' על
הרכוש המשותף לטובת היזם. זה מנגנון מקובל שמבטח אותו מול הדיירים. מנגד,
חשוב לשים לב שהערת האזהרה מתייחסת רק לרכוש המשותף ואינה תקפה לדירות
עצמן שהן קניינם הפרטי של הדיירים ורישום 'הערת אזהרה' עליהן פוגע בזכות הקניין
שלהם. במקביל, מומלץ לעמוד על כך שהיזם יספק ייפוי כוח חתום לביטול הערת
האזהרה אם הוא לא יעמוד בחובותיו כפי שהוגדרו בחוזה.

הגבלת קצב מכירת הדירות

לכאורה הסעיף הזה נראה מוזר, הרי באמצעות מכירת הדירות היזם נהנה מאיתנות
כלכלית שמאפשרת לו להתקדם. מנגד, כאשר בוחרים יזם חשוב לבחור ביזם שמראש
מוכיח 'איתנות כלכלית' ותכנית מימון מגובשת שלא תלויה בקצב מכירת הדירות. הגבל
קצב המכירה והתנייתו בקצב התקדמות הפרויקט מעודדת את היזם לעמוד בלוחות
הזמנים ומהווה סוג של עירבון שהדיירים מחזיקים מולו.

תיקון צו הבית המשותף

חשוב שההסכם מול היזם יכלול גם את תיקון צו הבית המשותף, שהוא המפתח לכל
זכויות הקניין של הדיירים. במסגרת התמ"א יקבלו הדיירים חדר ממ"ד ולעיתים גם
מרפסות, מחסנים וחניה פרטית. חשוב שבמקביל התוספות האלה ירשמו כחלק מהדירות והשטחים המוצמדים אליהן. זה משמעותי מאוד בקביעת הערך של הדירה
בעת מכירה עתידית ועדיף להטיל את חובת הרישום, מראש, על היזם.
למידע נוסף על דגשים משפטיים להסכם תמ"א אתם מוזמנים לפנות ל'גיטלמן, לוי,
שזיפי-מאיה משרד עורכי דין'.

פינוי בינוי

פינוי בינוי / תמ"א 38 (2)

פינוי בינוי הוא היום מנוע הצמיחה העיקרי להתחדשות עירונית בישראל. קיימים כמה
סוגים של פינוי בינוי, חלקם מתוקף תמ"א 38 2, שהיא עדכון לתקנות המקוריות של
תמ"א 38, שאיפשרו רק את הבנייה כתוספת דירות על גג של מבנה קיים שיעבור חיזוק
ושיפוץ. התקנה המעודכנת (שנכנסה לתוקף ב-2010) מאפשרת את הריסת המבנה
ובנייה של מבנה חדש. מלבד התמ"א יש מסלולים נוספים לביצוע פינוי בינוי כתוצאה
של יוזמה עירונית או ממשלתית להתחדשות עירונית. במסגרת מסלולים אלו מתחם
מסוים מוגדר כמיועד לפינוי בינוי ויזמים שייקחו על עצמם את האתגר (ויגיעו להסכמה
עם מרבית הדיירים) ייהנו מהטבות נוספות כמו זכויות בנייה עודפות או פטור מהיטלים
מסוימים. חשוב לומר שהרגולציה בנושא מאוד דינמית ומשתנה מאזור לאזור ולכן יש
לבחון כל מקרה לגופו ולראות תחת איזה תיקון או חקיקה הוא חוסה ואיזה זכויות ניתן
לממש.

עסקה מסובכת

בלי קשר למסלול הנבחר, הוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי היא תמיד עניין מסובך.
החוק דורש הסכמה של 80% מבעלי הדירות במתחם כדי להתניע את התהליך וגם
אחרי ההתנעה העקרונית צריך לפעול משפטית מול דיירים סרבנים. בשונה מפרויקטים
רגילים, בהם הבנייה נעשית על מגרש ריק, בפינוי בינוי צריך קודם למצוא סידור מגורים
חלופי והולם לדיירי הבניין. מדובר במעמסה לוגיסטית וכלכלית אדירה עבור היזם
שצריך למצוא פתרון פרטני לכל אחד מבעלי הדירות בבניין ולהיות מוכן לספוג את
השכירות משלב הפינוי ועד לסיום הבנייה והאכלוס. תהליך זה יכול לערוך 6 שנים
ואפילו יותר. המעמסה הזו היא גם הסיבה שהמגמה היום היא לאשר הקלות ליזמים
בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי. ללא הקלות משמעותיות (הן בגזרת אחוזי הבניה והן
בגזרת המיסוי) קשה מאוד לרתום יזמים שייקחו על עצמם הוצאה לפועל של פינוי בינוי
במתחמים גדולים.

ייעוץ משפטי צמוד

קשה להגזים בחשיבותו של ליווי משפטי איכותי בפרויקט פינוי בינוי. המורכבות של
העסקה התלויה בהיתרים עתידיים, המציאות בה כל בעל דירה הוא גם 'בעל עניין'
והעובדה שצריך לדאוג לרווחת הדיירים במהלך העבודות מייצרות הרבה מאוד אתגרים
ובעיות שעין מנוסה של עורך דין מומחה עשויה לחסוך.
בהקשר הזה כדאי לציין שלא כל עורך דין אזרחי מסחרי יודע לתת מענה טוב לסוגיות
משפטיות הכרוכות בפינוי בינוי. מדובר בתופעה חדשה יחסית בענף הנדל"ן הישראלי
ויש רק קומץ של פירמות מובילות שבאמת מסוגלות לתת מענה מלא לכל הסוגיות
המשפטיות הסבוכות שנובעות ממנה: יצירת הסכמה בין הדיירים, התמודדות משפטית
מול דיירים סרבנים, עריכת הסכם מול היזם, עבודה אל מול רשויות התכנון ורשויות
המס, עריכת חוזי מכר וחוזי שכירות מול הדיירים ומול רוכשים – כל אלו מיומנויות
הדרושות ממשרד עורכי דין שמספק ייעוץ משפטי לפרויקטים של פינוי בינוי.
אחד מאותם משרדים יוצאי דופן הוא 'משרד עורכי הדין גיטלמן, לוי, שזיפי-מאיה'.
המשרד הוקם כיוזמה של משפטנים מומחים צעירים שרצו להציע פתרון משפטי כולל
יותר, שהולם את המציאות המשתנה בשוק הנדל"ן של ישראל בעידן שיותר ויותר
פרויקטים נעשים במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי.

צור קשר

רחוב השחם 30 פתח תקווה (יכין סנטר)

ת.ד 6863 מיקוד 4951726

טלפון: 039345111, פקס: 03922077

כתובת מייל: office@gml-law.co.il

רחוב השחם 30 פתח תקווה (יכין סנטר)

ת.ד 6863 מיקוד 4951726

טלפון: 039345111, פקס: 03922077

כתובת מייל: office@gml-law.co.il