הסכם קומבינציה

עסקת קומבינציה הנה עסקת נדל"ן מורכבת. אם בעסקת נדל"ן רגילה קרקע נמכרת
ליזם בכסף, בעסקת קומבינציה בעלי הקרקע נותנים ליזם את זכות השימוש בקרקע
תמורת בעלות על חלק מהנכסים שייבנו בה. הרבה פעמים עסקאות כאלה הן בגדר
WIN WIN שגם משתלמות מאוד בהיבטי מיסוי מקרקעין. מנגד הסכם קומבינציה הוא
חוזה מורכב שמושתת על התליות והתניות ועריכתו דורשת רמה גבוהה של מקצועיות
וניסיון.

יותר נפוץ ממה שחושבים

עסקאות קומבינציה תמיד היו חלק מהנוף, אך בעבר הן היו יחסית נדירות. עסקאות
כאלה נערכו בדרך כלל מול בעלי מגרשים פנויים לבנייה רוויה, ולמרות שעסקאות
כאלה התקיימו השכיחות שלהן לא היתה מאוד גבוהה. ואז באה תמ"א 38 ושינתה
הכול. אולי זה יפתיע אתכם, אבל למעשה כל הסכם לביצוע פרויקט במסגרת תמ"א
38 הוא בעצם סוג של עסקת קומבינציה. בעלי הזכויות בנכס, קרי בעלי הדירות בבניין,
'מוכרים' את הזכויות שלהם בשטחים המשותפים ליזם, לא תמורת תשלום ישיר אלא
תמורת קבלת דירה גדולה יותר ובניין משודרג. הרציונל של הסכם תמ"א והכלים
המשפטיים באמצעותם עורכים אותו חופפים לחלוטין את ההגדרות של הסכם
קומבינציה.

כמו שהזכרנו אחד הדברים שהופך הסכם קומבינציה לאטרקטיבי הוא האפשרות
לתכנן את המיסוי ולחסוך חלקים ממנו. כך, למשל, בעסקת קומבינציה המס על
הקרקע הוא מס חלקי, בעוד שברכישת הקרקע במזומן שומת המס תהיה מלאה.

חשוב לזכור שלא תמיד הכול ורוד, כי לעסקת קומבינציה יש גם חסרונות. בעסקה
רגילה, מרגע שהכסף סיים להחליף ידיים הבעלות גם היא עוברת וכל צד ממשיך
לדרכו. עסקת קומבינציה היא במהותה שותפות לאורך זמן. שותפים לא תמיד
מסתדרים והעובדה שכמעט תמיד יש נעלמים שונים ומשונים בהמשך הדרך עלולה
ליצור חיכוכים ואי-הבנות. ועדיין, כאשר עסקת קומבינציה נתפרת כמו שצריך, תוך
תחקיר מעמיק ויצירת מתווה שישרת את כל הצדדים בעסקה, מדובר בכלי נהדר שיכול
למקסם את העסקה באופן סינרגטי. כך, עבור כל הצדדים לעסקה, מדובר בעניין
משתלם מאוד שחוסך הן ליזם והן לבעלי הקרקע הרבה מאוד כסף שהם לא חוסכים
במתווה של עסקה רגילה. מדובר בעיקר ביכולת לתכנן את מתווה העסקה והפרויקט
כך שנטל המיסוי יפחת משמעותית. אבל בשביל זה צריך ליווי משפטי מקצועי.

המומחים להסכמי קומבינציה

אחת הדרכים שמאפשרת להקטין מאוד את הסיכון בעסקאות קומבינציה היא להיעזר
במי שכבר הוכיח את עצמו כמומחה לעניין. הזינוק בעסקאות תמ"א 38 ועמו הזינוק
בהסכמי קומבינציה תפס את המערכת לא מוכנה כי חלק ניכר מעורכי הדין שעסקו
בעריכת חוזי נדל"ן רגילים היו פחות מנוסים בעריכת הסכמי קומבינציה. היום פועלים
בענף עריכת הדין כמה משרדים שמתמחים גם בנושא הזה, אחד המשרדים הבולטים
בקטגוריה הוא משרד עורכי הדין 'גיטלמן, לוי, שזיפי –מאיה'. המשרד הוקם כיוזמה של
כמה עורכי דין צעירים שעבדו בפירמות גדולות, שהחליטו להציע לשוק הנדל"ן
המתפתח של ישראל אלטרנטיבה הולמת יותר למציאות של תמ"א 38 וקבוצות
הרכישה, שמייצרת אתגרים משפטיים חדשים ובכללן הרבה יותר הסכמי קומבינציה.

דיירים סרבנים

אחד החסמים הכי גדולים בקידום פרויקטים של תמ"א 38 ו'פינוי בינוי' זו תופעת 'הדייר
הסרבן'. כל אחד מבעלי הדירות בבניין הוא גם שותף בזכויות הקניין המגולמות ברכוש
המשותף. בתיאוריה, מאחר שכל דייר הוא אחד מבעלי הזכויות, הוא יכול פשוט לסרב.
יש כמה סיבות נפוצות לסירוב של דיירים לחתום: חוסר ודאות כלפי העסקה וחוסר
אמונה ביזם, רצון לשמור על הקיים ולהימנע מההמולה וחוסר הנוחות הכרוכים בבנייה,
סכסוך שכנים שגורר סרבנות מתוך יצר נקמנות או ניסיון לסחוט מהיזם פיצוי נוסף
מעבר למה שהוסכם מול שאר הדיירים.

ההבדל בין 'פינוי בינוי' לתמ"א 38\1 חיזוק

המחוקק לקח בחשבון שחלק מבעלי הדירות עשויים להתנגד לפרויקט, לכן, במקרה
של פרויקט 'פינוי בינוי', הרף הדרוש עומד על הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות.
במקרה של פרויקט תמ"א 38 הרוב הדרוש עומד על 67% (66% לתמ"א 38 לשיפוץ
והוספת קומות על בניין קיים). הבעיה מתחילה כשדיירים לא מוכנים לקבל את
ההכרעה ומסרבים להתפנות. כאן ההכרעה עוברת להליך משפטי. במקרה של דייר
סרבן בפרויקט 'פינוי בינוי' זירת הבירור תהיה בית משפט אזרחי. במקרה של דייר סרבן
בפרויקט תמ"א 38 זירת הבירור היא אצל המפקח על הבתים המשותפים במשרד
המשפטים. בשתי הזירות מחויב הפוסק לשמוע את טענות הדייר הסרבן. כאן, ראוי
לציין שיש מקרים בהם יקבע שהסרבנות מוצדקת ותפסוק לטובת הדייר. לאחרונה עבר
תיקון בחוק שמצד אחד נותן יותר סמכויות בטיפול בדיירים סרבנים, ומצד שני נותן יותר
הגנות לקשישים בפרויקטים של 'פינוי בנוי'.
החוק הקודם, גם כאשר פסק נגד דייר סרבן, לא איפשר פינוי כפוי של דייר. לזה היה
נדרש הליך משפטי נוסף שגזל הרבה זמן וכסף. החוק החדש מאפשר לבית המשפט
לכפות על הדייר הסרבן לפנות את הנכס כחלק מאותו הליך משפטי.
כאמור, לתיקון יש גם ממד סוציאלי. מסתבר שרבים מהדיירים הסרבנים הם קשישים
מעל גיל 75 שמסיבות מובנות לא מעוניינים בטרחה הכרוכה בפינוי. כדי להקטין את
תופעת הדייר הסרבן מחד וכדי לשמור על זכויות הדיירים המבוגרים מאידך. החוק קבע
שדיירים מעל גיל 75 יכולים לבחור חלופת קבע מיידית שתהה שוות ערך לדירת
התמורה שהם עתידים לקבל: או במימון שהות בבית אבות או ברכישה של דירה
חדשה ושוות ערך. הם רשאים גם לקבל תמורה בפרויקט וגם פה עומדת בפניהם
הברירה לקבל דירת תמורה מלאה או דירה קטנה יותר שמתאימה לצרכיהם ואת
ההפרש לקבל בדמות פיצוי כספי. גם זו אופציה אטרקטיבית מאוד עבור קשישים
רבים.
החוק נתן דעתו גם על פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בהם יש הוספת קומות על גבי
בניין קיים. בעקרון אין חובת פינוי דיירים ואספקת דיור חלופי בפרויקט כזה. החדשות
הטובות הן שדיירים מעל גיל 80 בפרויקט תמ"א של שיפוץ והוספת קומות יהיו זכאים
לדיור חלופי בכל תקופת העבודות.

אל תוותרו על ליווי משפטי

הדרך היעילה ביותר לצמצם את הנזק שדיירים סרבנים עלולים לגרום לפרויקט היא
להיעזר בליווי מקצועי משפטי מהשלבים הראשונים. משרד עורכי דין שמצטיין בניהול
וקידום פרויקטים במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38, כמו למשל 'גיטלמן, לוי, שזיפי-מאיה
עורכי דין', ינסה בשלב הראשון לגבש הסכמות בין כלל הדיירים ולגשר על
המחלוקות. בדרך כלל כאשר אנשי מקצוע מעורבים בגיבוש הדיירים, בעיות אובייקטיביות רבות וחששות של דיירים מפני שינוי, נפתרים מעצמם. גם אם נותר מספר
מצומצם של דיירים סרבנים, שנוהגים באופן בלתי סביר המנוגד לאינטרס של רוב
הדיירים, יתגבש רוב מוצק בין הדיירים וניתן יהיה לקבל פסיקה מטעם בית המשפט או
מטעם המפקח על הבתים המשותפים שתאפשר את התנעת הפרויקט.

חשיבות המיסוי בעסקת נדל"ן

בשנים האחרונות תקנות מיסוי המקרקעין עברו תהפוכות גדולות. הפיכת תמ"א 38
וקבוצות הרכישה לשחקנים משמעותיים בזירת הנדל"ן גרמה למחוקקים לערוך שידוד
מערכות ולתקן ולהתאים את השומות והתקנות. הניסיון לרסן את תנופת מחירי הנדל"ן
הגואים בישראל לא פסחה על תחום המיסוי וכבר ראינו שני שרי אוצר שניסו (ללא
הצלחה) להוביל להוזלת הדירות באמצעות רפורמות מיסוי. יאיר לפיד עם החוק למע"מ
0 על קניית דירה (החוק מעולם לא יצא לפועל) ומשה כחלון ו'חוק הדירה השלישית'
(שנבלם בבית המשפט העליון). מתחת לפני השטח כן נחקקו הרבה תקנות חדשות
שבהחלט מכריחות את כל מי שעוסק בנדל"ן, מוכר או רוכש דירה להיות עם אצבע על
הדופק ולהיעזר בייעוץ מקצועי משפטי.

חלק משמעותי ממחיר העסקה

השילוב בין זינוק מחירי הדירות להעליה במדרגות מס הרכישה מורגש מאוד בכיסם
של רוכשים רבים. גם רוכשים אשר זוהי דירתם הראשונה ובעבר נהנו ממס רכישה צנוע
בהרבה. על כן, חשוב להבין מה צופן עתיד המיסוי בכל עסקה, כיוון שהסכומים
עלולים להצטבר לכדי עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים, ואם לא תביאו אותם
בחשבון בשלב חישובי גיוס הון, אתם עלולים למצוא את עצמכם בבעיה.
חשוב לזכור שעל המיסוי משפיעות נסיבות כלליות ונסיבות פרטיות. מי שרוכש דירה
יחידה ישלם פחות ממי שכבר יש לו דירה או דירות נוספות. "הפתעות" נוספות עלולות
להופיע בדמות דרישה להיטל השבחה. כשמדובר בתמ"א 38 זו סוגיה טעונה. האם דייר
תמורה שחוזר לדירה שהורחבה בתמ"א מחויב בהיטל השבחה? האם מבחינתו בכלל
נעשתה 'עסקה' ואולי זו בכלל חובת היזם לשלם את ההיטל? כל השאלות האלה
נבחנות היום בעשרות עסקאות.

להיעזר בייעוץ של מומחה למיסוי מקרקעין

בגלל מורכבות הנושא וההשלכות הכלכליות המשמעותיות שלו מומלץ מאוד להיעזר
בשירותיו של יועץ משפטי שמתמחה בסוגיות של מיסוי מקרקעין. מומחה כזה יבחן את
מתווה העסקה ואת הנסיבות האישיות של הלקוח ויוכל להעריך את תמונת המס ולתת
ללקוח תמונת מצב מדויקת. בנוסף, במקרים רבים משפטנים שמומחים במיסוי
מקרקעין עשויים להציע שינויים במתווה ולהביא לחיסכון, הן באמצעות בקשות
לפטורים שונים והן באמצעות תכנון נכון. למשל, אם מכרתם דירה לפני כמה חודשים
ואתם מעוניינים למכור דירה נוספת יתכן שכדאי להמתין כי אחרת תחויבו במס שבח.
לעיתים נדרש גם הליך ליטיגציה מול רשויות המס. בעסקאות גדולות בהן שיעורי המס
משמעותיים, ההשקעה הזו עשויה להצדיק את עצמה בגדול. סגמנט נוסף בו למיסוי יש
השפעה דרמטית הוא תחום קבוצות הרכישה. בעבר היוו קבוצות הרכישה דרך מצוינת
לחסוך חלק ניכר מהמיסים המושתים על קונים בפרויקטים מן המניין. העובדה שמי
רוכש דירה באמצעות 'קבוצת רכישה' הוא בעצם אחד היזמים של הפרויקט הצליחה
להוריד בהרבה מקרים את העלות הריאלית של הדירות. אמנם, בשנים האחרונות
המחוקק זיהה את הלקונה הזו והיום האופן בו מתבצע המיסוי בקבוצות רכישה עודכן,
ועדיין, ליווי של מומחה חוסך בעיות רבות.
אם כבר מדברים על מומחים במיסוי מקרקעין ונדל"ן כדאי שתכירו את משרד עורכי
הדין 'גיטלמן, לוי, שזיפי-מאיה' שמתמחה בכל סוגיות הנדל"ן ובכלל זה בפתרונות
יצירתיים וסוגיות מורכבות של מיסוי מקרקעין.

קניית דירה

עבור למעלה מתשעים אחוזים מהאוכלוסייה, חתימה על חוזה המכר של דירה היא
העסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית ביותר שהם יבצעו בחייהם. למרות מה
שמוטל על הכף ראינו גם בשנים האחרונות רוכשי דירות שנפגעו, כמו בפרשת הקריסה
של היזמית ענבל אור, שהותירה חלק מרוכשי הדירות בלי הדירה ובלי כספם. לכן,
כשחותמים על עסקה בסדר גודל כזה מומלץ להקפיד על כמה כללים חשובים.

יד שנייה או 'דירה על הנייר'?

שוק הנדל"ן מתחלק לשתי קטגוריות עיקריות: דירות יד שנייה ודירות מיזמים שקונים
'על הנייר' (יש גם את הסגמנט של קבוצות רכישה אבל לצורך הדיון נתייחס לסגמנט
הזה כאל נגזרת של 'דירה על הנייר'). לכל אחת מהקטגוריות האלה יש יתרונות
וחסרונות. לצורך העניין נבליט דווקא את הסכנות ונסביר כיצד להימנע מהן.
כאשר רוכשים דירה מיד שנייה הדבר הכי חשוב הוא להבין מה מצבה, הן מהבחינה
הפיזית אבל בעיקר מבחינה רישומית ומשפטית. חשוב לוודא כי הדירה רשומה בטאבו
על שם הגורם המוכר ושאין עליה עיקולים או הערת אזהרה; חשוב לבדוק את תיק
הבניין ולראות שהרישום תואם את מה שקיים בשטח ושהכול נבנה כחוק.
כשמדובר בדירה 'על הנייר', המצב מורכב יותר. מה שרוכשים זו התחייבות עתידית
לקבלת דירה. לפעמים נמכרות דירות 'על הנייר' עוד לפני שהיזם קיבל היתר בנייה.
לכן בכל מצב חשוב לבדוק מה הסטטוס של הקרקע, ולוודא שהיזם הוא הבעלים או
בעל הזכויות בקרקע. אחד הדברים שמומלץ לעשות כשקונים דירה 'על הנייר' הוא לא
לוותר על ערבות בנקאית וליווי בנקאי או פוליסת ביטוח של חברת ביטוח. מדובר
בתעודת ביטוח לכסף שלכם. לא פחות. לעיתים אין ליווי בנקאי, במקרה זה חשוב
שעורך הדין שמייצג אתכם ימצא חלופה חוזית אחרת להבטחת כספכם (כמו התניית
מרב התמורה בהשלמת הדירה).

חתימה על חוזה והערת אזהרה

החוזה עליו חותמים צריך לשקף את כל ההבנות אליהן הגיעו הצדדים במהלך המשא
ומתן.
בדירת יד שנייה בתום אקט החתימה ובמקביל להעברת התשלום הראשון חשוב
להקפיד שתירשם על שמכם הערת אזהרה בטאבו.
בדירה מקבלן, שקיימת בשלב הקנייה רק 'על הנייר', המצב יותר סבוך. מאחר שאין
עדיין דירה, גם אין רישום שלה בטאבו ולא תמיד קיימת אפשרות לרשום הערת
אזהרה. לכן, כדי להבטיח את הכסף שלכם, עליכם לדרוש מהיזם פתרון בדמות
ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. על זה ממש לא מומלץ להתפשר גם אם היזם יציע
לכם 'הנחה'.
בנוסף, כשמדובר בדירה 'על הנייר', חוזה המכר צריך לרדת לפרטי פרטים. החוזה הוא
הבטוחה של הרוכש – קראו טוב את המפרט וודאו כי הוא כולל את כל מה שסיכמתם
עליו, עד רמת הברז והמתג.

דגשים משפטיים להסכם תמ"א

הסוד בהוצאה לפועל של פרויקט נדל"ן מוצלח ואיכותי במסגרת תמ"א 38 הוא
ביסודות האיתנים. אמנם מדובר על פרויקט בנייה שחייב להתבצע על ידי אנשי מקצוע
מעולים בהתאם לתקנים מחמירים, אך כשאנחנו מדברים על 'יסודות איתנים' אנחנו
מתכוונים לתשתית המשפטית – להסכם התמ"א ולהיתרים השונים. כאשר התשתית
הזו רעועה ולא סגורה לפרטי פרטים התנעת הפרויקט עלולה להשתבש.
הנה כמה דגשים משפטיים שחייבים להיות חלק מכל מיזם תמ"א 38 שרוצה להצליח.

ההסכם צריך לשקף את כל מה שסוכם

הסכם תמ"א טוב צריך להגדיר מה בדיוק היזם מקבל (לרוב העברה של זכויות הבנייה)
וכמובן מה מקבלים הדיירים. בעניין הזה חשוב לרדת לפרטים הכי קטנים – עד רמת
המפרט בלי לשכוח דבר. מה שלא כתוב בחוזה לא קיים. בנוסף, קיימת הבנה שמי
שנושא בכל העלויות, כולל עלויות של ייעוץ משפטי, דיור חלופי, אגרות, הטלים ומיסים
הוא היזם. ההבנה הזו חייבת לקבל ביטוי בחוזה שמגדיר את העסקה כ'עסקת נטו'.
מבחינת הדיירים זה מה שמבטח אותם מפני תביעות כספים עתידיות וימנע הרבה
ויכוחים וכאבי לב בהמשך הדרך.

תנאי מתלה

אחד הדברים שמאפיינים עסקת תמ"א 38 זו העובדה שעסקה כזו יוצאת לדרך לפני
שכל הפרטים סגורים. לפני התנעת העסקה היזם צריך להגיע להסכם מול הדיירים,
לכן חלק מהבטחות היזם הן הבטחות משוערות. כל עוד לא הוגשו תכניות ולא ניתן
היתר בנייה של רשויות התכנון שום דבר לא סגור. לכן חשוב שההסכם יהיה מותנה
בכך שאם היזם לא יכול לעמוד בהתחייבויות כלפי הדיירים ההסכם יתבטל או יתעדכן.
בעבר היו מקרים של יזמים שהבטיחו הבטחות שידעו שלא יכלו לעמוד בהן אבל מרגע
שהותנע התהליך הדיירים נותרו כבולים ליזם.

הערת אזהרה

בדרך כלל בתום חתימת חוזה תמ"א מול הדיירים נרשמת בטאבו 'הערת אזהרה' על
הרכוש המשותף לטובת היזם. זה מנגנון מקובל שמבטח אותו מול הדיירים. מנגד,
חשוב לשים לב שהערת האזהרה מתייחסת רק לרכוש המשותף ואינה תקפה לדירות
עצמן שהן קניינם הפרטי של הדיירים ורישום 'הערת אזהרה' עליהן פוגע בזכות הקניין
שלהם. במקביל, מומלץ לעמוד על כך שהיזם יספק ייפוי כוח חתום לביטול הערת
האזהרה אם הוא לא יעמוד בחובותיו כפי שהוגדרו בחוזה.

הגבלת קצב מכירת הדירות

לכאורה הסעיף הזה נראה מוזר, הרי באמצעות מכירת הדירות היזם נהנה מאיתנות
כלכלית שמאפשרת לו להתקדם. מנגד, כאשר בוחרים יזם חשוב לבחור ביזם שמראש
מוכיח 'איתנות כלכלית' ותכנית מימון מגובשת שלא תלויה בקצב מכירת הדירות. הגבל
קצב המכירה והתנייתו בקצב התקדמות הפרויקט מעודדת את היזם לעמוד בלוחות
הזמנים ומהווה סוג של עירבון שהדיירים מחזיקים מולו.

תיקון צו הבית המשותף

חשוב שההסכם מול היזם יכלול גם את תיקון צו הבית המשותף, שהוא המפתח לכל
זכויות הקניין של הדיירים. במסגרת התמ"א יקבלו הדיירים חדר ממ"ד ולעיתים גם
מרפסות, מחסנים וחניה פרטית. חשוב שבמקביל התוספות האלה ירשמו כחלק מהדירות והשטחים המוצמדים אליהן. זה משמעותי מאוד בקביעת הערך של הדירה
בעת מכירה עתידית ועדיף להטיל את חובת הרישום, מראש, על היזם.
למידע נוסף על דגשים משפטיים להסכם תמ"א אתם מוזמנים לפנות ל'גיטלמן, לוי,
שזיפי-מאיה משרד עורכי דין'.

פינוי בינוי

פינוי בינוי / תמ"א 38 (2)

פינוי בינוי הוא היום מנוע הצמיחה העיקרי להתחדשות עירונית בישראל. קיימים כמה
סוגים של פינוי בינוי, חלקם מתוקף תמ"א 38 2, שהיא עדכון לתקנות המקוריות של
תמ"א 38, שאיפשרו רק את הבנייה כתוספת דירות על גג של מבנה קיים שיעבור חיזוק
ושיפוץ. התקנה המעודכנת (שנכנסה לתוקף ב-2010) מאפשרת את הריסת המבנה
ובנייה של מבנה חדש. מלבד התמ"א יש מסלולים נוספים לביצוע פינוי בינוי כתוצאה
של יוזמה עירונית או ממשלתית להתחדשות עירונית. במסגרת מסלולים אלו מתחם
מסוים מוגדר כמיועד לפינוי בינוי ויזמים שייקחו על עצמם את האתגר (ויגיעו להסכמה
עם מרבית הדיירים) ייהנו מהטבות נוספות כמו זכויות בנייה עודפות או פטור מהיטלים
מסוימים. חשוב לומר שהרגולציה בנושא מאוד דינמית ומשתנה מאזור לאזור ולכן יש
לבחון כל מקרה לגופו ולראות תחת איזה תיקון או חקיקה הוא חוסה ואיזה זכויות ניתן
לממש.

עסקה מסובכת

בלי קשר למסלול הנבחר, הוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי היא תמיד עניין מסובך.
החוק דורש הסכמה של 80% מבעלי הדירות במתחם כדי להתניע את התהליך וגם
אחרי ההתנעה העקרונית צריך לפעול משפטית מול דיירים סרבנים. בשונה מפרויקטים
רגילים, בהם הבנייה נעשית על מגרש ריק, בפינוי בינוי צריך קודם למצוא סידור מגורים
חלופי והולם לדיירי הבניין. מדובר במעמסה לוגיסטית וכלכלית אדירה עבור היזם
שצריך למצוא פתרון פרטני לכל אחד מבעלי הדירות בבניין ולהיות מוכן לספוג את
השכירות משלב הפינוי ועד לסיום הבנייה והאכלוס. תהליך זה יכול לערוך 6 שנים
ואפילו יותר. המעמסה הזו היא גם הסיבה שהמגמה היום היא לאשר הקלות ליזמים
בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי. ללא הקלות משמעותיות (הן בגזרת אחוזי הבניה והן
בגזרת המיסוי) קשה מאוד לרתום יזמים שייקחו על עצמם הוצאה לפועל של פינוי בינוי
במתחמים גדולים.

ייעוץ משפטי צמוד

קשה להגזים בחשיבותו של ליווי משפטי איכותי בפרויקט פינוי בינוי. המורכבות של
העסקה התלויה בהיתרים עתידיים, המציאות בה כל בעל דירה הוא גם 'בעל עניין'
והעובדה שצריך לדאוג לרווחת הדיירים במהלך העבודות מייצרות הרבה מאוד אתגרים
ובעיות שעין מנוסה של עורך דין מומחה עשויה לחסוך.
בהקשר הזה כדאי לציין שלא כל עורך דין אזרחי מסחרי יודע לתת מענה טוב לסוגיות
משפטיות הכרוכות בפינוי בינוי. מדובר בתופעה חדשה יחסית בענף הנדל"ן הישראלי
ויש רק קומץ של פירמות מובילות שבאמת מסוגלות לתת מענה מלא לכל הסוגיות
המשפטיות הסבוכות שנובעות ממנה: יצירת הסכמה בין הדיירים, התמודדות משפטית
מול דיירים סרבנים, עריכת הסכם מול היזם, עבודה אל מול רשויות התכנון ורשויות
המס, עריכת חוזי מכר וחוזי שכירות מול הדיירים ומול רוכשים – כל אלו מיומנויות
הדרושות ממשרד עורכי דין שמספק ייעוץ משפטי לפרויקטים של פינוי בינוי.
אחד מאותם משרדים יוצאי דופן הוא 'משרד עורכי הדין גיטלמן, לוי, שזיפי-מאיה'.
המשרד הוקם כיוזמה של משפטנים מומחים צעירים שרצו להציע פתרון משפטי כולל
יותר, שהולם את המציאות המשתנה בשוק הנדל"ן של ישראל בעידן שיותר ויותר
פרויקטים נעשים במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי.

מיסוי נדל"ן

ההשפעה של סוגיות מס על עלות ריאלית של עסקאות נדל"ן היא עצומה ויכולה
במקרים מסוימים להסתכם באחוזים ניכרים מהעסקה. במציאות של שוק נדל"ן רותח,
שמגלם באזורי הביקוש מחירים של 30,000, 40,000 ואפילו 50,000 ש"ח למ"ר, כל
שבריר אחוז במיסוי עולה הרבה מאוד כסף. על מה בעצם מדובר? ובכן, הנה סקירה
קצרה המפרטת מעט על סוגי המיסים העיקריים שעסקת נדל"ן סטנדרטית עשויה
לטמון בחובה.

מס רכישה

מס רכישה הוא המס שצריכים לשלם רוכשי דירות למדינה. מה שיעור המס? ובכן, זה
משתנה לפי הנסיבות הספציפיות של כל רוכש. מס רכישה הוא סוג של מיסוי
פרוגרסיבי. כלומר מיסוי שגדל ביחס לסכום העסקה. במקרה של מס רכישה יש
פרמטר נוסף שנלקח בחשבון והוא כמות נכסי הנדל"ן ברשות הרוכש. כך למשל, אדם
הרוכש דירה יחידה בסכום של כ-1,600,000 ש"ח יקבל פטור מלא ממס רכישה. אותה
דירה בדיוק, באותו מחיר ובאותם תנאים שתירכש על ידי מי שכבר מחזיק בבעלותו
דירה נוספת תקבל שומת מס על 8% מהעסקה.
מעל סכום של 1,696,750 (נכון ל-2019) גם דירה יחידה מחויבת במס רכישה (שיתחיל
במדרגה ראשונה של 3.5% ומשם יטפס עד למדרגה המקסימלית של 10% עבור
נכסים ששילמו עליהם יותר מ-17,307,170 ש"ח). אם כבר יש ברשותכם דירה קחו
בחשבון שעד סכום של 5,194,225 ש"ח תצטרכו לשלם מס רכישה של 8%. וכאשר
מדובר בדירה יקרה יותר, על ההפרש בין מחיר הדירה לבין 5,194,225 תשלמו מס
רכישה יחסי בשיעור של 10%.

מס שבח

מס שבח הוא מס שמוטל על מי שמוכר נכס נדל"ן שקנה בעבר. המס מתייחס רק
לרווח של המוכר. כלומר להפרש הריאלי בין המחיר בו קנה את הנכס לבין המחיר בו
מכר את הנכס. בעקרון, נכון להיום, גובה המס הוא 25% מהרווח. בעבר, עד שנת
2014 כל אחד היה זכאי לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירה אחת בכל ארבע
שנים. היום, רק מי שמוכר דירה יחידה על מנת לרכוש דירה אחרת במקומה יקבל פטור
ממס שבח. מי שמוכר דירה וברשותו דירה נוספת לא יקבל פטור. הזכרנו שגובה המס
הוא 25% מהרווח, אבל גם כאן המציאות מורכבת יותר. חשוב להבין שהתאריך הקובע
לחישוב מס שבח הוא תאריך הקנייה של הדירה. מאחר שחלק ניכר מהדירות
שנמכרות היום נקנו בשנים שקדמו לביטול הפטור הגורף, בהן שיעור המס היה שונה,
מבחינת חישוב השומה צריך לקחת בחשבון את פרק הזמן בו כל דירה חסתה תחת
שיעור מיסוי רלוונטי. עד ה-7 בנובמבר 2001 היה נהוג מס שבח בשיעור של 50%.
מתאריך זה ועד ה-31 לדצמבר 2011 היה נהוג מס שבח בשיעור של 20% על הרווח.
והחל מה-1 לינואר 2012 ועד היום שיעור המס הינו 25%. הבשורות הטובות הן, שעבור
מוכרים אלה עליית הערך (הרווח) של הדירה עד לינואר 2014 לא תיחשב והמס עצמו
יחושב על ידי ממוצע משוקלל וחלוקה לינארית.

היטל השבחה

היטל השבחה מוטל על מי שהנכס שלו הורחב או שודרג בתקופה בה החזיק בו (גם
זכויות שטרם מומשו, שמאפשרות לו להגדיל את הנכס ואת שוויו, נחשבות). במרבית המקרים ההיטל הזה יהיה רלוונטי לדירות מיוחדות כמו דירות גג או בתים פרטיים, אם
בשנים בהם המוכר מחזיק את הנכס התבצע שינוי תב"ע שמאפשר לו להגדיל את
השטח הבנוי שברשותו. ההנחה היא שהרווח הזה מגולם במחיר הדירה ולכן הוא מוטל
גם אם לא נעשתה בנייה בפועל. מדובר בהיטל שמסתכם ב-50% מעליית הערך
המיוחסת לשטח/זכויות שנוספו. חשוב לציין שבפועל, באמצעות סיוע משפטי מקצועי,
ניתן פעמים רבות לערער על גובה ההיטל ולצמצם אותו.

צור קשר

רחוב השחם 30 פתח תקווה (יכין סנטר)

ת.ד 6863 מיקוד 4951726

טלפון: 039345111, פקס: 03922077

כתובת מייל: office@gml-law.co.il

רחוב השחם 30 פתח תקווה (יכין סנטר)

ת.ד 6863 מיקוד 4951726

טלפון: 039345111, פקס: 03922077

כתובת מייל: office@gml-law.co.il