חשיבות המיסוי בעסקת נדל"ן

בשנים האחרונות תקנות מיסוי המקרקעין עברו תהפוכות גדולות. הפיכת תמ"א 38
וקבוצות הרכישה לשחקנים משמעותיים בזירת הנדל"ן גרמה למחוקקים לערוך שידוד
מערכות ולתקן ולהתאים את השומות והתקנות. הניסיון לרסן את תנופת מחירי הנדל"ן
הגואים בישראל לא פסחה על תחום המיסוי וכבר ראינו שני שרי אוצר שניסו (ללא
הצלחה) להוביל להוזלת הדירות באמצעות רפורמות מיסוי. יאיר לפיד עם החוק למע"מ
0 על קניית דירה (החוק מעולם לא יצא לפועל) ומשה כחלון ו'חוק הדירה השלישית'
(שנבלם בבית המשפט העליון). מתחת לפני השטח כן נחקקו הרבה תקנות חדשות
שבהחלט מכריחות את כל מי שעוסק בנדל"ן, מוכר או רוכש דירה להיות עם אצבע על
הדופק ולהיעזר בייעוץ מקצועי משפטי.

חלק משמעותי ממחיר העסקה

השילוב בין זינוק מחירי הדירות להעליה במדרגות מס הרכישה מורגש מאוד בכיסם
של רוכשים רבים. גם רוכשים אשר זוהי דירתם הראשונה ובעבר נהנו ממס רכישה צנוע
בהרבה. על כן, חשוב להבין מה צופן עתיד המיסוי בכל עסקה, כיוון שהסכומים
עלולים להצטבר לכדי עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים, ואם לא תביאו אותם
בחשבון בשלב חישובי גיוס הון, אתם עלולים למצוא את עצמכם בבעיה.
חשוב לזכור שעל המיסוי משפיעות נסיבות כלליות ונסיבות פרטיות. מי שרוכש דירה
יחידה ישלם פחות ממי שכבר יש לו דירה או דירות נוספות. "הפתעות" נוספות עלולות
להופיע בדמות דרישה להיטל השבחה. כשמדובר בתמ"א 38 זו סוגיה טעונה. האם דייר
תמורה שחוזר לדירה שהורחבה בתמ"א מחויב בהיטל השבחה? האם מבחינתו בכלל
נעשתה 'עסקה' ואולי זו בכלל חובת היזם לשלם את ההיטל? כל השאלות האלה
נבחנות היום בעשרות עסקאות.

להיעזר בייעוץ של מומחה למיסוי מקרקעין

בגלל מורכבות הנושא וההשלכות הכלכליות המשמעותיות שלו מומלץ מאוד להיעזר
בשירותיו של יועץ משפטי שמתמחה בסוגיות של מיסוי מקרקעין. מומחה כזה יבחן את
מתווה העסקה ואת הנסיבות האישיות של הלקוח ויוכל להעריך את תמונת המס ולתת
ללקוח תמונת מצב מדויקת. בנוסף, במקרים רבים משפטנים שמומחים במיסוי
מקרקעין עשויים להציע שינויים במתווה ולהביא לחיסכון, הן באמצעות בקשות
לפטורים שונים והן באמצעות תכנון נכון. למשל, אם מכרתם דירה לפני כמה חודשים
ואתם מעוניינים למכור דירה נוספת יתכן שכדאי להמתין כי אחרת תחויבו במס שבח.
לעיתים נדרש גם הליך ליטיגציה מול רשויות המס. בעסקאות גדולות בהן שיעורי המס
משמעותיים, ההשקעה הזו עשויה להצדיק את עצמה בגדול. סגמנט נוסף בו למיסוי יש
השפעה דרמטית הוא תחום קבוצות הרכישה. בעבר היוו קבוצות הרכישה דרך מצוינת
לחסוך חלק ניכר מהמיסים המושתים על קונים בפרויקטים מן המניין. העובדה שמי
רוכש דירה באמצעות 'קבוצת רכישה' הוא בעצם אחד היזמים של הפרויקט הצליחה
להוריד בהרבה מקרים את העלות הריאלית של הדירות. אמנם, בשנים האחרונות
המחוקק זיהה את הלקונה הזו והיום האופן בו מתבצע המיסוי בקבוצות רכישה עודכן,
ועדיין, ליווי של מומחה חוסך בעיות רבות.
אם כבר מדברים על מומחים במיסוי מקרקעין ונדל"ן כדאי שתכירו את משרד עורכי
הדין 'גיטלמן, לוי, שזיפי-מאיה' שמתמחה בכל סוגיות הנדל"ן ובכלל זה בפתרונות
יצירתיים וסוגיות מורכבות של מיסוי מקרקעין.

מיסוי נדל"ן

ההשפעה של סוגיות מס על עלות ריאלית של עסקאות נדל"ן היא עצומה ויכולה
במקרים מסוימים להסתכם באחוזים ניכרים מהעסקה. במציאות של שוק נדל"ן רותח,
שמגלם באזורי הביקוש מחירים של 30,000, 40,000 ואפילו 50,000 ש"ח למ"ר, כל
שבריר אחוז במיסוי עולה הרבה מאוד כסף. על מה בעצם מדובר? ובכן, הנה סקירה
קצרה המפרטת מעט על סוגי המיסים העיקריים שעסקת נדל"ן סטנדרטית עשויה
לטמון בחובה.

מס רכישה

מס רכישה הוא המס שצריכים לשלם רוכשי דירות למדינה. מה שיעור המס? ובכן, זה
משתנה לפי הנסיבות הספציפיות של כל רוכש. מס רכישה הוא סוג של מיסוי
פרוגרסיבי. כלומר מיסוי שגדל ביחס לסכום העסקה. במקרה של מס רכישה יש
פרמטר נוסף שנלקח בחשבון והוא כמות נכסי הנדל"ן ברשות הרוכש. כך למשל, אדם
הרוכש דירה יחידה בסכום של כ-1,600,000 ש"ח יקבל פטור מלא ממס רכישה. אותה
דירה בדיוק, באותו מחיר ובאותם תנאים שתירכש על ידי מי שכבר מחזיק בבעלותו
דירה נוספת תקבל שומת מס על 8% מהעסקה.
מעל סכום של 1,696,750 (נכון ל-2019) גם דירה יחידה מחויבת במס רכישה (שיתחיל
במדרגה ראשונה של 3.5% ומשם יטפס עד למדרגה המקסימלית של 10% עבור
נכסים ששילמו עליהם יותר מ-17,307,170 ש"ח). אם כבר יש ברשותכם דירה קחו
בחשבון שעד סכום של 5,194,225 ש"ח תצטרכו לשלם מס רכישה של 8%. וכאשר
מדובר בדירה יקרה יותר, על ההפרש בין מחיר הדירה לבין 5,194,225 תשלמו מס
רכישה יחסי בשיעור של 10%.

מס שבח

מס שבח הוא מס שמוטל על מי שמוכר נכס נדל"ן שקנה בעבר. המס מתייחס רק
לרווח של המוכר. כלומר להפרש הריאלי בין המחיר בו קנה את הנכס לבין המחיר בו
מכר את הנכס. בעקרון, נכון להיום, גובה המס הוא 25% מהרווח. בעבר, עד שנת
2014 כל אחד היה זכאי לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירה אחת בכל ארבע
שנים. היום, רק מי שמוכר דירה יחידה על מנת לרכוש דירה אחרת במקומה יקבל פטור
ממס שבח. מי שמוכר דירה וברשותו דירה נוספת לא יקבל פטור. הזכרנו שגובה המס
הוא 25% מהרווח, אבל גם כאן המציאות מורכבת יותר. חשוב להבין שהתאריך הקובע
לחישוב מס שבח הוא תאריך הקנייה של הדירה. מאחר שחלק ניכר מהדירות
שנמכרות היום נקנו בשנים שקדמו לביטול הפטור הגורף, בהן שיעור המס היה שונה,
מבחינת חישוב השומה צריך לקחת בחשבון את פרק הזמן בו כל דירה חסתה תחת
שיעור מיסוי רלוונטי. עד ה-7 בנובמבר 2001 היה נהוג מס שבח בשיעור של 50%.
מתאריך זה ועד ה-31 לדצמבר 2011 היה נהוג מס שבח בשיעור של 20% על הרווח.
והחל מה-1 לינואר 2012 ועד היום שיעור המס הינו 25%. הבשורות הטובות הן, שעבור
מוכרים אלה עליית הערך (הרווח) של הדירה עד לינואר 2014 לא תיחשב והמס עצמו
יחושב על ידי ממוצע משוקלל וחלוקה לינארית.

היטל השבחה

היטל השבחה מוטל על מי שהנכס שלו הורחב או שודרג בתקופה בה החזיק בו (גם
זכויות שטרם מומשו, שמאפשרות לו להגדיל את הנכס ואת שוויו, נחשבות). במרבית המקרים ההיטל הזה יהיה רלוונטי לדירות מיוחדות כמו דירות גג או בתים פרטיים, אם
בשנים בהם המוכר מחזיק את הנכס התבצע שינוי תב"ע שמאפשר לו להגדיל את
השטח הבנוי שברשותו. ההנחה היא שהרווח הזה מגולם במחיר הדירה ולכן הוא מוטל
גם אם לא נעשתה בנייה בפועל. מדובר בהיטל שמסתכם ב-50% מעליית הערך
המיוחסת לשטח/זכויות שנוספו. חשוב לציין שבפועל, באמצעות סיוע משפטי מקצועי,
ניתן פעמים רבות לערער על גובה ההיטל ולצמצם אותו.

צור קשר

רחוב השחם 30 פתח תקווה (יכין סנטר)

ת.ד 6863 מיקוד 4951726

טלפון: 039345111, פקס: 03922077

כתובת מייל: office@gml-law.co.il

רחוב השחם 30 פתח תקווה (יכין סנטר)

ת.ד 6863 מיקוד 4951726

טלפון: 039345111, פקס: 03922077

כתובת מייל: office@gml-law.co.il